王填委員：盡早推出房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)推動商業(yè)地產(chǎn)去庫存

中國經(jīng)濟周刊-經(jīng)濟網(wǎng)訊 (記者 李永華) 3月5日，全國政協(xié)委員、湖南步步高商業(yè)集團董事長王填建議，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存巨大，需要通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)等一系列手段來解決庫存，并促進我國商業(yè)地產(chǎn)轉型，推進我國房地產(chǎn)供給側的改革。

王填認為，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存不僅基數(shù)大，且仍在持續(xù)增長。2015上半年中國20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過9700萬平方米，到2018年,預計仍然將有6146萬平方米的可見新增供應陸續(xù)開業(yè)入市,占現(xiàn)有存量的63%。這意味著在三年內，我國大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場的存量競爭和未來供應壓力將持續(xù)上行。

王填指出，REITs (Real Estate Investment Trusts)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展能夠對商業(yè)地產(chǎn)運營模式帶來深刻變化。首先，房地產(chǎn)投資信托基金為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了一種退出機制。其次，房地產(chǎn)投資信托基金是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營管理水平升級的催化劑。最后，房地產(chǎn)投資信托基金能夠為投資者提供優(yōu)質的固定收益投資品種，通過分散投資方式控制風險，其份額可以上市流通，流動性好。

目前，全球房地產(chǎn)投資信托基金的總市值已經(jīng)超過一萬億美元，但是，我國房地產(chǎn)投資信托基金起步較晚。目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)的為數(shù)不多的“類REITs”產(chǎn)品，但是只能通過私募發(fā)行、多SPV結構、多重增信等手段降低發(fā)行成本。這些方法使得當前的“類REITs”產(chǎn)品交易結構復雜，合格投資者門檻高，募集資金來源單一，無法實現(xiàn)物業(yè)權益的真實出售和與原始權益人的破產(chǎn)隔離，最終導致其份額名為證券實則毫無流動性，募集資金來源也未脫離銀行體系，并未真正發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托基金的作用。

在議案中，王填指出，產(chǎn)生上述扭曲現(xiàn)象的一個主要因素，是當前稅收制度使得房地產(chǎn)投資信托基金需多次征稅，導致發(fā)行成本高企。對此，王填提出5條可行性建議：

一、建議盡早推出房地產(chǎn)投資信托基金，助推我國商業(yè)地產(chǎn)的去庫存，推進我國商業(yè)地產(chǎn)供給側的改革。

二、建議在已有稅收法律的基礎上,積極借鑒各方經(jīng)驗,采取立法為主、政策為輔的探索方式,推動房地產(chǎn)投資信托基金雙重課稅問題的解決以及稅收立法的早日出臺。但是,與國外長期漸進式立法不同,我國需要在現(xiàn)有稅制的基礎上設立專項法,才能迅速解決房地產(chǎn)投資信托基金的雙重課稅問題。

三、建議對房地產(chǎn)投資信托基金中為實現(xiàn)破產(chǎn)隔離而設立的SPV方免除部分稅收。如免除進行實際經(jīng)營的專業(yè)物業(yè)管理公司的契稅、印花稅、營業(yè)稅。

四、建議對房地產(chǎn)投資信托基金中的募集方實施稅收優(yōu)惠政策。如免除發(fā)起人資產(chǎn)移出環(huán)節(jié)的營業(yè)稅(建議視同不動產(chǎn)投資)、土地增值稅(建議在SPV最終轉讓資產(chǎn)環(huán)節(jié)再交、如果是回購情形則免除)、企業(yè)所得稅(建議參照特殊企業(yè)重組)、印花稅。

五、建議對房地產(chǎn)投資信托基金中的投資方實施稅收優(yōu)惠政策。如收益分配時的個人所得稅(收益分配可視同一種利息收入形式)。

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