在商業的變革與未來主題論壇環節，富力地產湖南公司董事長王子旗，湖南省中信控股有限公司董事長吳金馳，湖南泊富地產發展有限公司總經理魯園春，華遠地產股份有限公司副總經理許智來，步步高置業有限責任公司總裁周梁將從自身企業的商業個性出發，介紹各自項目的商業特點，步步高置業有限責任公司旗下的品牌項目“步步高•新天地”將被詳細解讀，嘉賓們將共同討論未來商業世界變革的共性，尋求未來的發展之道。
 
主持人：李詠 湖南省不動產商會秘書長
對話主題：商業的變革與未來
對話嘉賓：
王子旗 富力地產湖南公司董事長
吳金馳 湖南省中信控股有限公司董事長
許智來 華遠地產股份有限公司副總經理
魯園春 湖南泊富地產發展有限公司總經理
周梁 步步高置業有限責任公司總裁
 
李詠：他 們所從事的都是上市公司的諸侯掌門人，我們在接下來的半個小時里只講真話。我們有兩個環節，第一個環節，介紹一下最近各自公司做什么事情，做一個簡單的介 紹。第二個環節，告訴大家湖南這個區域目前的現狀是什么？我們到底是傳統的區域交通還是開發模式，持有銷售還是創新的功能設計？我們今天都是行家，都可以 直面問題，讓我們回到內心，回到商業的真實的本質。
 
吳金馳：我們在湖南長沙建了一個商業綜合體，含寫字樓和商場，商場14萬平方米，開發周期時間比較長，我本人今年3月份才到長沙工作的。
 
周梁：對 于步步高品牌的了解，大家都有一定的認知，其實今天大家都是來自于地產和上下游的同仁們，今天討論的話題是商業與未來，商業和地產兩個行業緊密的聯系在一 起，步步高是中南最大的零售集團，現在在商業地產這個領域也有很多因為商業拓展的需求做了非常多的項目，我也相信在下面的環節我們會來共同分享。我是今天 論壇的東道主周梁。
 
許智來：大 家上午好！我簡單說一下我們做的事情。很多人知道華遠是地產公司，但是不知道是集團，我們最早的商業項目在西單的購物中心，我們以后做了很多的地產項目， 商業持有得很少，我們進入長沙之后，在長沙坡子街做了一個綜合體，目前一期已經入住。我們同時華遠集團以西單購物中心為背景組成一個團隊，打造頂級的體驗 式珠寶城，今年10月份開業，我們提出的目標是在長沙買珠寶去我那。
 
王子旗：富力地產由廣州起家，全國23個城市都有項目。其中有酒店、商業的步行街、古村落，作為商業地產，我們也一直在探討該怎么做。本月7號高調的成立了互聯網事業部，看到了變革與創新的力量，通過這次論壇我們大家都有共同促進和提高。
 
魯園春：我們公司9月28號有一個項目正式開幕，請大家關注。
 
李詠：今 天在座的這五位都是上市公司，一個吳總和周總是湖南本土企業代表，另外幾位都是央企，全國性品牌，在湖南這片天空之下，他們應該是有很深的感受，對湖湘文 化、湖湘的商業文化，他們也在孜孜以求，一直在見證，下面的話題我們散開一點，我們可以結合自身的一些感受，談一下湖南，談湖南的話大家會有一肚子的感 受。湖南這片商業往前走，到底哪些因素會影響？哪些是變，哪些是不變？湖南有很多特殊性，都可以講講，允許大家來發表不同的觀點。
 
許智來：我 們在坡子街拿到項目之后，一直在思考怎么對得起這塊寶地。我有一個切身的感受是，整體的商業規劃上政府是有責任的，因為很多事情是開發商是無能為力的，這 個區域內要布多少個綜合體、多少個超市，應該政府要有引導。 政府引導上我覺得在整體這塊要做更多的事情。日本的社區里面哪怕開一個小小的超市，房子是你的，但是不見得你想干什么就干什么。第二，真正的商業以持有為 主，或者是以集團購買或者是集團整體打造，如果零散賣掉對社區不負責任的，很難按照你的經營目標去經營下去，經營和產權主體完全分開，做成品質的商業地產 是很難的。我們不管是做商業地產，還是做住宅地產，我覺得應該把服務放在第一位， 把客戶變成用戶，不能用客戶思維，要用用戶思維來思考問題，希望我們的項目能給大家帶來亮麗的風景。
 
王子旗：富 力地產做商業比較早，在我的回憶里面，2005年的時候就開始進廣州的珠江新城，一共有420萬的體量，中間打造了三家頂星級酒店。這么多年運作過來，我 個人很深的體會就是要創新，我們還有一個很大的商機，有這么多社區商業，確實值得進一步來解決需求，僅僅除了體驗以外，我們非?？春没幽耆A的社區商業的 運作，怎么真正把品牌和供應商之間的概念，通過恰當的方式和模式，讓我們的住戶和用戶方便的生活。注重的研究新人類，90、80后的行為習慣、消費習慣， 是地產商要做的工作。在湖南我負責的是超大型的地產項目來看，我們一直在探討，我們著力打造景區內的商業體量，希望得到湖南的認可，為湖南更多的商業和娛 樂文化做出更多的貢獻。謝謝！
 
李詠：你特別談到兩點，富力作為品牌功能設計的歷史性的變革，剛開始做酒店，做商業元素，在湖南開始踐行一些養生的，好玩的，高爾夫的情景設計。第二是商業業態，你關注社區商業的星期。
 
魯園春：各 位好，泊富有三個特點，第一個設計潮流，純大理石的。第二業態很豐富，公寓、酒店相輔相成，各種業態。第三是帶動周邊地域發展。在設計方面我們做得比較簡 潔、大氣，業態也比較豐富，公寓、寫字樓，寫字樓現在入住的客戶也很多，我們購物中心里面的業態也非常豐富。隨著廣場全部開業，我想對周邊土地升值也會有 很大的推進作用。關于泊富國際廣場核心商業90萬平米，以城市精英美好生活為定位的。剛才講到專業的人做專業的事，我們和銀氏集團合作，是專業從事商業運 營的這么一家公司，十多年的工作經驗，在國內操縱280萬平方米。業態分布、體驗式的，餐飲部分達到38%，第二服侍服裝也達到了30%，生活配套有 20%多。整個購物中心這塊還是有一些特點，WIFI，自動購物系統，聲光電的展示，綠植系統，還有一個平臺有很多的項目?？傊锤坏倪@個項目是一個很 有特點的項目，9月28號開業，請大家關注。
 
周梁：今 天秘書長最開始有一個主題，講到未來這么多的商業綜合體，大家內生的競爭力在哪里？我相信其實我們的商業綜合體你內生建立什么樣的能力？和你的運營和你前 期的規劃完整的統一，使你長久的吸引客流進入到你的商業綜合體，這都是大家需要去面對的問題。我們用商業的眼光看商業地產的時候，我相信有兩端是我們需要 前置解決的。第一個是商業選址的評估，以及它的規劃定位。其實這個問題說起來是比較淺的問題，里面蘊含著很多的后端專業資源支持你前端的決策。商業網址如 何匹配持續性的存在，業態配置和業態規劃。如何選擇好的建筑師把我們的規劃落實在建筑立，這是我們需要解決的問題。第二，后端，整個過程我相信中國的開發 商從來不欠缺開發建設的經驗，或者是不欠缺全球最快的開發速度，我們一定要關注開發之后消費者在哪里？這是我們需要建立大量的后續運營能力支撐商業運營。 上下游產業從來不是跨界的，我們的上下游產業都基于對所有消費者提供多元的服務產業，我們有百貨店，把百貨店升級為買手店，聚焦在于百貨商品的挑選，而不 是過去品牌的聯營。
 
吳金馳：我 有一個觀點，宏觀經濟不好，股市好不了，放市也好不了。湖南的庫存這么大，非常危險。剛才王總講到湖南的商業地產和住宅配比大概是6：4，我掌握的數據稍 微小一點，姑且估2：8。這么高的商業庫存，再想想湖南省的GDP是多少？湖南工薪階層的可支配收入是多少？所以湖南的商業地產真的很危險，所以第一個建 議市政府科學統籌供地。第二，我們的政府應該在商業規劃上給予指導，因為我們的政府跟西方的政府不一樣，西方的政府是無形的手市場發揮作用，政府起引領和 指導作用的，所以市政府統籌，統一規劃。我們的政府為什么喜歡做商業？大家都知道經濟就是三個要素，四個模式，投資、出口、消費。前幾年依仗出口導向型經 濟，有兩個結果，第一個是通貨膨脹，脹死，第二是憋死。
 
李詠：吳總講的是真話，你又呼應了許總開頭講的，我們特別重視政府的規劃。我們開一下微信提問。
微信提問
請問華遠地產的許智來先生，最近網上報道多個地方，萬達廣場的大歌星KTV和萬達百貨都在撤場，你對這個現象怎么看待？
 
許智來：我們順著市場取發展，剛才吳總講到，大家覺得危言聳聽，但是對于我們每個個體來講不可怕，不管大環境怎么樣？我們過的快快樂樂，別人做不好不代表自己做不好。
 
請問富力地產的王子旗先生，這兩天都在談論優衣庫的啪啪啪，請問優衣庫啪啪啪是屬于商業體驗式營銷嗎？
 
王子旗：這兩天我們都在說起這個事，這是很好的模式，體驗式的，人是有感情的，有各種體會，要跟朋友交流、溝通，還要邂逅靚女，要喝咖啡，這是電商所不能取代的。傳統的商業是消費，我們有我們的空間在，我們有我們的機會在。
 
請問周總，梅溪新天地的規劃和概念讓人非常振奮，許多中部第一的業態引入值得期待？
 
周梁：這個問題是想問商業綜合都持有了，現金流該怎么解決？這么高的成本，未來在經營過程中如何讓你的經營獲取回報？
 
商業綜合體跟商業地產的發展，持有物業了，需要不同的平臺來運作。作為零售業的，我們有兩個途徑，第一個途徑是把這個項目作為世界級的項目，作為定向增 發，通過資本市場形成優良的商業資產，實現現金流。第二我們也做了一些產品，對于持有的我們通過產品實現整個項目投資。如果我們把商業綜合體簡單看作是招 商，收取租金，我們會遇到很多的困境，甚至你的回報不可以控制，不是穩定的回報，我們把其中30到40%的面積拿來運營，就有穩定的回報。
 
許智來：在座的有做房地產的，也有搞設計的，我們做的每一個商業項目，你花了多少無效成本，現在市場環境不好，我們怎么樣節流？剛才要選一個好的設計，并不是你花的 錢越多，你這個產品做出來就做得越好。我們在投入產出的時候要考慮性價比，把錢花在刀刃上，如果一個商業做起來不咋掉三四千萬，這個商業做不起來，我們要 思考背后的原因是什么？多方面，第一沒有選好設計，第二很多的商業顧問公司不負責任的給你出了很多的報告，看起來是一個好的藍圖，但是招商的時候實現不 了，設計不能等，施工不能等，這些問題怎么辦？第三減少無效成本的支出，把不合理的費用優化掉，這個市場非常大，一個綜合體可以省下一億兩億是正常的。所 以我們每個項目從方案階段就開始做這個事情。這是微觀的。
 
李詠：由于時間關系，我們這個論壇就到此結束。許會長有一句話讓我印象深刻，抬頭看天，低頭看路，我們要做到自由慧心，要走出一條自己突圍的路。