時值步步高集團成立20周年慶之際，作為“全渠道零售”的實踐者, 為更好的踐行O+O模式的宏大夢想，實現商業與置業的融合創新,步步高集團攜手多家媒體主辦的“全球商業零售O+O創新論壇”于7月17日上午在長沙順天凱賓斯基酒店順利舉辦，步步高集團聯合湖南省不動產商會舉辦的平行論壇“全球商業置業融合創新論壇”也同步召開。

此次創新論壇上，中國商業地產聯盟常務副理事長兼秘書長、商務部市場運營專家王永平先生進行“從商業地產到地產商業”的主題演講，為現場嘉賓帶來最權威的分析。
 
王永平先生演講：

商業地產很難，但是不是最難的事情，剛才我們主持人也講到了商業地產出現了開發容易、運營不好的情況，不止湖南，全國都是 如此，是普遍的現象。商業地產的難可以說現在有幾個方面，一個是從過去的招商難，現在演變成運營難。早期的時候很多開發商用各種手段來補貼各種品牌，裝修 費、進場費等，用各種誘惑讓他來，但是消費者不買帳，因為這個區域、這個品牌，這個消費市場不匹配，經營很困難，很多項目進入到困境。我們講住宅沒有賣不 出去的住宅，只有賣不出去的價格，可以調節供求關系，但是商業不是的，商業物業結構有問題，最便宜的租金和價格都沒有人進來。
 
第二，持有難演變到銷售難，一個好的商業物業統一規劃，不是很多企業可以做到，但是有一些企業散售商鋪，但是房地產形勢不太好，宏觀形勢不太好，買商鋪的積極性也在下降，所以跟過去相比變得更加困難。
 
第 三，商業地產從商業難演變到住宅難，商業地產的發展依賴綜合體的模式，綜合體核心競爭力就是靠住宅區化專區利潤，覆蓋商業的成本，現在尤其在二三線城市， 住宅嚴重的供過于求，住宅的去化變得困難所以拉動商業的住宅依賴綜合體的模式，現在面臨極大的挑戰，而新的模式還沒有找到。
 
所以從招商難到運營難，從持有到銷售難，從商業難到住宅難，很多時候不是開發商的問題，是地方政府對商業規劃失控，承擔主要責任。這是第一個觀點，行業難，但是并不是行業最難的時期，行業大洗牌的日子沒有來。
 
第 二個觀點，電商厲害，但是不是電商害你，電商每年銷售增長50%，電商對我們的行業造成了很多的沖擊，主要是中低端標準化的產品影響比較大，主流的購物中 心電商的影響是有限的，為什么購物中心日子很難過呢？不是電商厲害，主要是實體之間競爭進入白熱化，動你奶酪的不是馬云，而是你的左鄰右舍分你的蛋糕，把 市場攤薄，如果我們對這個問題沒有清晰的認識，你找到了敵人，你去應對，怎么去O2O，應對電商，可能就找不到方向。
 
這 是另外一個話題，電商每年增長50%以上，但是整個社會零售額的增長下降，以前15%，現在11%。為什么大家認為電商對實體影響比較大，這里面是因為電 商的快速增長和實體的下滑趕上重疊期，什么意思？即使沒有電商，實體商業也會下降，隨便一個城市有幾十個綜合體，甚至上百個，這是很大的問題，一個是供應 量過大。另外是反腐帶來消費的遏制，比如說禮品消費、公款消費、還有高端消費，應該說都受到了影響，尤其是各種卡消費，有的商場一年銷售卡20個億，反腐 之后下降到5個億。 實體的經理人也在擴大電商的影響，認為就是馬云干的，劉強東干的，老板也拿他沒有辦法，其實就是開玩笑，當然這個成份還是有的。電商厲害，但是并不是電商 害你，不是主要原因，是元兇之一。
 
第三個觀點，行業好，但是并不一定你好。實體商業一樣有發展空間，實體商業的體驗性是很多電商取代不了的，跟文化、旅游、藝術、科技結合，這是電商做不多的。你在網上看到電影和去電影院看電影是不一樣的，關鍵是體驗感，但是用什么樣的模式？這個需要探索。
 
剛 才講行業好，并不等于你好，什么意思？你要研究三公里以內的事情，考慮三年的事情，不要考慮20年，20年有多大的機會跟你沒有關系，因為你已經不在了。 三公里以內對手是什么樣的，交通好不好？購買力強不強很關鍵。所以整個房地產剛需有很大的需求，你有機會，但是商業地產是微觀的管理，有專業的判斷。
 
商 業地產有這么多的問題，但是步步高商業地產做得不錯，原因是抓住了商業地產的本質，就是商業運營，有創新的血統，有商業的基因，在后期發展過程當中他的優 勢更加凸顯，未來市場會逐步的分化，多元化、兩型化，最后落腳點是專業化，專業的公司才有可能洗掉別人，才不會被別人洗掉。我相信步步高集團在王填董事長 的領導之下，能夠成為行業的內行。20年，有的人改變了自己的命運，有的人改變了行業的命運，20年我做到了農轉非，王填董事長做到了農村包圍了城市，非 常了不起，所以向王填董事長表示我的敬意！